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龙湖30年,轻舟已过万重山
“‘泰坦尼克号’撞上冰山的那一刻,你再掉头肯定来不及了,你一定要在没有看见冰山的时候就有所应对。”龙湖创始人吴亚军的这句话,至今仍被广为传播。
自1993年成立,龙湖已经走过30年。日前,龙湖发布2023年上半年业绩报告,数据显示,其运营和服务业务的收入占营收贡献达20%,“三道红线”连续7年绿档,截至目前集团2023年基本已无到期债券……
从业绩数据来看,龙湖依旧平稳。在风急浪高、起起伏伏的房地产行业航行了30年,龙湖这艘船是如何应对一个又一个风浪的?
安全的船体:高度财务自律
工欲善其事,必先利其器。把船造结实了,是应对风浪的前提条件。对龙湖来说,稳健的财务盘面,一直都是是其安全的基底。
“今年龙湖的债务压力已经完全过去了,只剩1.19亿元需要在11月份偿还。”业绩会上,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶如是说。
受房地产市场低迷等因素影响,房企资金链持续承压,当前,无论是头部房企还是中小房企的债务压力依然较大,龙湖的这一表态,给出了弥足珍贵的安全承诺。
众所周知,对于许多房企而言,负债和规模往往相伴而行,当规模快速增长的时候,随之而来的很可能是负债的大幅增长。彼时,房地产高歌猛进之时,一线房企通过高周转、高杠杆提速扩规模冲千亿阵营,龙湖却选择放缓扩张速度,一度排名掉出各大商业机构的榜单前十。
随着2020年“三道红线”政策出台,房地产融资政策迅速收紧,龙湖的优势就显现出来:2020年中期业绩报告显示,其避开“三道红线”,成为为数不多的“绿档”房企。
即便现在龙湖的权杖已经交到新CEO——陈序平手中,财务自律仍是公司经营准绳。2023年中报显示,龙湖连续七年满足“三道红线”要求,净负债率57.2%,现金短债比1.96,剔除预收款的资产负债率61.9%。
截至期末,平均借贷成本为年利率4.26%,平均贷款年限为7.19年;非抵押债务占总债务比例为67.6%。一年内到期债务为370.4亿元,占总债务比例为17.9%。同时,期末龙湖在手现金724亿元,有息负债总额2070亿元,负债规模稳中有降。
“克制、审慎并高度自律的财务盘面,是本集团拥有战略主动性的前提。”中报里,龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平这样说,“本集团将始终将安全性放在一切发展的首位,以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。”
正确的路线:坚持“开发+持有”
大航海时代,航海家们利用丰富的航海经验以及天文学知识选择正确的航线往往可以避开风暴,减少航行风险。比如,哥伦布横渡大西洋时,根据维度航行法,虽没有到达日本,没想到意外发现了美洲大陆,同时幸运避开了夏末大西洋上的飓风。
稳健的财务保障下,龙湖坚定选择了一条“艰难而正确”的“开发+持有”的航线。
“面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,龙湖将加快构建高质量发展模式:聚焦开发、运营、服务三大业务,发挥‘1+2+2’航道协同效应,令本集团利润结构逐步优化,过渡到非开发业务利润占比增至过半。”陈序平在2023年中期业绩报告中写道。
值得一提的是,经过多年经营,龙湖经营性业务开始主导利润。由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元,同比增长10.4%,经营性利润占比超半数,不再只是“锦上添花”。
运营及服务业务也在提升龙湖经营质量。龙湖整体毛利率提升至22.4%,核心权益后利润率提升3.7个百分点至 10.6%;更为可贵的是,在报告期内,龙湖集团在整体营业收入下滑的基础上,核心权益后净利同比依然稳中有增为65.9亿元。
没有动辄千亿的营收,但是运营及服务业务能有此成果对龙湖来说来之不易。自第一个天街——重庆北城天街开业,至今龙湖在手已经有113个重资产和28个轻资产,而且这些商业主要位于国内的一二线城市。中金认为,龙湖较早跑通“开发+持有”模型,在此基础上衍生出空间运营管理业务,这有助于提振龙湖集团利润与现金流,助力估值释放。
“开发周转比较快、规模比较大;运营是一个重资产沉淀的业务,毛利率很高,但ROE比较低;而服务是轻资产的,它的ROE高,因为它是基本上没有什么资产投入。这三个组合迭代完之后,龙湖将不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长。”陈序平在业绩会上指出,这是龙湖能坚定这个“艰难而正确”选择的底层逻辑。
结语
在最近的热门电影《长安三万里》中,李白大喊出“轻舟已过万重山”的一幕,深深触动了许多人。龙湖30年,经历了行业风云变幻,其发展历程也是几经浮沉。站在房地产行业新的发展周期中,对龙湖来说,相信不仅可以有回首看“轻舟已过万重山”的豁达,也充满“前路漫漫亦灿灿”的无限可能性。